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05-10

五一楼市成色出来了!离回暖就差一把火了……

昨日,富颐华庭拿证一天后,就立刻加价开卖。这次开售价格约为 5 万 /㎡,比上一次涨了 1500 元 /㎡。

太阳集团网址首页相比于上次一口价 4.85 万 /㎡的高调开盘,富颐这次推新显得十分低调,连开盘的情况,都鲜少人知道。至于战况,知情者就更少了。

太阳集团网址首页有人因此猜测,富颐这次成绩可能不太理想。因为即便是上次大卖的 R21、R22 楼王,也有不少户型没卖出去。扒姐在阳光家缘也确实看到,R21、R22 的未售套数为 56 套。

太阳集团网址首页而这次推售楼栋,位置还不如 R21、R22,价格也更贵,出货的压力肯定比前者更大。

这种想法并非没有可能,因为在过去的五一黄金周,广州的楼市行情,成色也确实较为一般。富颐跌下 " 神坛 ",也并不奇怪。

01

回暖尚未到来,楼市仍需努力

在经历去年的严格调控之后,广州楼市的信心还是没有得到恢复。

太阳集团网址首页不仅金三银四沦为 " 铜三铁四 ",就连上半年最重要的销售节点五一黄金周也同样没什么起色。

太阳集团网址首页虽然看盘人数和人气较之前有所回升,信心依旧不足,大部分还是以观望为主。

合富研究的数据显示,广州五一去化超过 50% 的盘,只有琶洲南 TOD、珠江花城、品秀星樾和五矿壹云台 4 个。

太阳集团网址首页至于此前一些比较热的盘,比如保利天汇,即便价格降了 10%,去化情况也只有 38%。

网红盘保利天汇战况一般,在五一之前早有传闻。路边社 4 月 26 日的开盘简报显示,保利天汇 9 栋 118 套房源,只卖出了 44 套,行情彻底折戟沉沙。

另外,一些涨价的楼盘,比如亚运城、中央城等,购房者也用现实回应,直接傲娇打脸开发商,说明涨价没 " 钱 " 途。

太阳集团网址首页而外围区域如南沙、增城等地,情况就更糟糕了。

克而瑞的数据统计,五一期间,荔湾、南沙、增城、从化的认购数量不及推新套数的 20%。

即便郊区项目普遍推出了优惠价格,但增城、南沙这对广州楼市的难兄难弟,成交照样惨淡。

比如增城,在五一期间,不少楼盘都使出了 " 首付分期 " 的绝招。

太阳集团网址首页像买房送菜地的大华东郡,首期 5 万买准现房;中盛顺和家园照猫画虎," 首期款 2 万买江园书香房 ";甚至扒姐还听说了有楼盘可以零首付,分期 30 年还清都可以的天下奇闻。

但节后的数据显示,开发商的这种做法,明显没招徕到多少客人。

外围区南沙也是,就连最红的横沥岛板块,平均去化也不足 30 套,仅占到一成左右。

但这里需要说明的是,广州能获得这样的去化情况,其实已经很不容易了。因为这种去化率,还是在房源 " 缩量 " 的情况下获得的。

太阳集团网址首页如果新房数量与往年相同的话,去化情况肯定还会更加难看。

02

事情正在起变化?

相比于前几年的五一供货量,2022 年的黄金周,房源数量直接断崖式下滑。根据统计,今年全市的房源数量总共有 2504 套,比 2021 年同期,减少了 1200 多套。

太阳集团网址首页而去化情况,去年是 44%,但现在只有 32%,直接创下了近 5 年的销售新低。

当然,和之前相比,广州楼市形势也并非没有变化。

起码在货源供应上,这次开发商改变了以前 " 开闸放水 ",大规模上新的模式,转而是用 " 小步加推 " 的打法推动市场。

太阳集团网址首页合富研究公布的数字就显示,全市共超过 30 个盘加推,但单次推售货量在 150 套的楼盘占了 6 成,200 套以上的楼盘,只有琶洲南 TOD、广州幸福湾和品秀星樾等几个。

而且,这次广州楼市的两大 " 粮仓 " 增城和南沙,供应量也确实比较克制。地产表示,去年五一的时候,增城的供应占到全市的半壁江山,但今年减少了 57%。

除了中心城区和近郊成为楼市主力外, 还有一个变化是,和前几个月房价普遍下跌相比,现在广州已经出现了部分楼盘涨价,部分楼盘继续降价的分歧现象。

比如,富颐华庭、品秀星樾,前者单价涨了 1500 元,而后者上一轮是 3.68 万 /㎡,现在是 3.8-4 万 /㎡。

太阳集团网址首页当然,跌的楼盘也不少。比如保利天汇和中鼎君合名城,以及外围区域的楼盘,价格就出现了不同程度的回调。

太阳集团网址首页合富统计总结显示,热点区域的房价主要以持稳为主,个别楼盘则上升 3-5%,而一些区域,价格表现较为疲软,部分楼盘更是特价让利 5-10%。

其实,在扒姐看来,在楼市元气尚未恢复,而疫情不断反复的情况下,开发商涨价基础还不是太稳固。

起码,房价转跌为涨,首先需要市场热度得先起来,这样涨价才有保障。而如今的市场,还只是出现局部热度,就快速涨价,就有可能会削弱购房者的买房信心。

太阳集团网址首页另外,广州的销量,也没有累积到多余量能,很难由量变引起质变 。

03

还差 " 救市 " 一把火

太阳集团网址首页自去年调控以来,广州房地产市场就进入急冻状态,成交数量显著下滑。

截止到今年 4 月份,广州的新房网签面积为 57.86 万㎡,相比去年同期,已经接近腰斩。

太阳集团网址首页不仅如此,现在的网签套数显示,广州的新房成交量其实还处在探底状态。今年 1 月份,广州新房网签套数为 5935 套,但今年 4 月份,网签数量只有 2895 套。

这期间,虽然也有住建局上半月网签系统维护,导致不能网签的客观原因,但系统升级恢复之后,4 月份下半月网签量也比较一般。

而截止到 5 月 8 日,广州新房网签量约为 1138 套,如果按照这个网签速度,即便加上五一期间的成交增量,5 月份的网签成交,估计最多也是 4500-5000 套左右。

太阳集团网址首页而即便如此,这一数据,放在历年的行情当中,也并不出彩。

太阳集团网址首页在 " 救市 " 政策频出的大背景下,这种销量 " 乏力 " 又容易让市场 " 心灰 "。

造成这种局面的原因,其实还是购房者对后续没有信心,以及对未来不确定的担忧。

比如,在楼市还没有回暖的前提下,很多人都担心买房之后会站岗,特别是购房基数最大的刚需群体,他们的购房选项,大部分都是在外围区域,而这些地方,恰恰又是房价最不稳固区域,往往容易站岗。

像增城的部分楼盘,价格在最近几年就跌出了翔。

太阳集团网址首页当然,未来的不确定性,也是现在买房人担忧的问题。

疫情和裁员的时代背景下,很多人都明白手握现金的重要性,而一旦买房,不仅手中 " 无粮 ",遭遇裁员失业的话,那就将面临断供的灭顶之灾。

另外,还有一个原因就是,现在买房的房贷利率,仍然挺高,许多购房群体,依旧想观望一阵。毕竟,在持续放松的背景下,利率肯定还有下降空间。

而要解决信心的问题。扒姐认为,其实还是要看官方给的 " 糖 " 够不够甜。

太阳集团网址首页纵观全国各地的救市,虽然轰轰烈烈,但北上广深 4 个一线城市的救市动作其实不多,广州目前明确的,也就放松备案价和下调利率。

至于扼住楼市喉咙的一二手限售政策,现在仍然没有丝毫松动。就连南沙放松限购的事,也总是只见雷声,不见文件落地。

太阳集团网址首页如果一直持续这种做法的,五一 " 黄金周 " 成 " 黄铜周 " 的事,肯定还会再次发生。

出品 / ZAKER 房产

文 / 临川

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